Bendrosios nuosavybės teisės objektu naudojamasi bendraturčių sutarimu (Civilinio kodekso 4.75 straipsnio 1 dalis). Nekilnojamojo daikto savininkams susitarus, žemės sklypo naudojimosi tvarka patvirtinama sutartimi, kuri gali būti registruojama viešajame registre. Apie naudojimosi tvarką esame pasisakę ankstesnėse įžvalgose.
Be naudojimosi tvarkos nustatymo, kai sklypo savininkais vis tiek išlieka keli asmenys, gali būti atidalintas sklypas, jeigu tam užtenka ploto ir leidžia kitos aplinkybės.
Sprendžiant bendraturčių ginčą, kai vienas (ar keli) iš jų reikalauja atidalyti iš bendrosios dalinės nuosavybės, o kitas – nustatyti daikto, kuris yra bendroji dalinė nuosavybė, naudojimosi tvarką, prioritetas turi būti teikiamas atidalijimui iš bendrosios nuosavybės (Civilinio kodekso 4.80 straipsnio 1 dalis). Teismų praktikoje teikiama pirmenybė atidalijimui iš bendrosios nuosavybės įgyvendinant nuosavybės teises, nes taip palengvinamas ir supaprastinamas savininko teisių turinį sudarančių teisių įgyvendinimas ir išvengiama ginčų, galinčių kilti tarp bendraturčių.
Atidalyti prašantis bendraturtis turi aiškiai įvardyti, kokį atskirą nekilnojamąjį daiktą prašo suformuoti ir priklausomai nuo tokio pasirinkimo – pagrįsti jo suformavimo būdą. Atidalijus iš bendrosios dalinės nuosavybės, pasikeičia buvusio bendro daikto teisinis režimas, t. y. suformuojami atskiri nuosavybės teisės objektai. Tačiau tam, kad galėtų tokiais būti, šie objektai turi atitikti jiems teisės aktų keliamus reikalavimus. Teikiami atidalijimo variantai turi būti pagal procedūras ir techniškai priimtini (t. y. įmanomi įgyvendinti, nedaryti neproporcingos žalos daiktui), atitikti bendraturčių dalis ir nepažeisti trečiųjų asmenų teisių.
Kasacinis teismas, pasisakydamas dėl įrodinėjimo naštos paskirstymo sprendžiant atidalijimo iš bendrosios dalinės nuosavybės klausimą, yra konstatavęs, kad, vadovaujantis Civilinio kodekso 4.75 straipsnyje įtvirtintais bendrosios nuosavybės teisės įgyvendinimo principais, būtent atidalijimo siekiančiam bendraturčiui tenka pareiga įrodyti teisme, jog jo siūlomas bendrosios dalinės nuosavybės nutraukimo būdas yra priimtiniausias, kad jis nepažeis kitų bendraturčių teisių ir teisėtų interesų, nepadarys neproporcingos žalos daiktui bei jo paskirčiai.
Atidalyti žemės sklypą galima ir bendru sutarimu. Tokiu būdu suformuojami atskiri nekilnojamojo turto objektai, kurie valdomi atskirų savininkų. Jeigu išlieka poreikis, atidalijus sklypus, reikia numatyti kelio servitutus, reikalingus privažiavimui iki atitinkamo sklypo.
Sklypo atidalinimo privalumai:
• Savarankiškas disponavimas – kiekvienas savininkas gali parduoti, dovanoti, įkeisti ar statyti be bendraturčių sutikimo.
• Ginčų išvengimas – aiškiai atskiriamos nuosavybės ribos, sumažėja konfliktų, nes jau nebelieka arba sumažėja bendraturčių.
• Turto vertės didėjimas – atskiri sklypai dažnai tampa patrauklesni rinkoje nei bendrasavininkų turtas.
• Atskiras infrastruktūros planavimas – galima individualiai tvarkyti komunikacijas, kelią (yra išimtys, kai būtini servitutai).
Sklypo atidalijimas visada geresnis variantas nei naudojimosi tvarkos nustatymas. Tačiau praktikoje būna per mažas sklypas, arba užstatytas sklypas taip, kad nėra galimybės jo atidalinti. Tuomet reikia nustatyti naudojimosi tvarką. Prieš priimant sprendimą, reikia įvertinti kiekvieną atvejį individualiai.